36 / 64
| 36
נתי שיינפלד
מקצועי נדל"ן
ברוח חג החירות ויציאת מצרים, החלטתי
, אותו
EXIT – "
שנכון לדבר על "יציאה
מונח כלכלי שהפך אפילו למילה בעברית
– אקזיט. אמנם המונח נתפס כשייך לתחום
ההיי-טק, אך הוא מתייחס לעולם העסקי
בכלל ולנדל"ן בפרט. ובתחום זה הוא
מייצג חלום רטוב של רבים, לרכוש נכס
בזול ולמכור אותו ברווח גדול תוך זמן
קצר. או בקיצור, לעשות אקזיט.
אני רוצה לשבור את המיתוס הגדול
בנושא האקזיט ולהסביר איך לבצע שני
סוגי אקזיט נכונים וקלים לביצוע (ישנן
אפשרויות נוספות, אך הן למתקדמים).
האשליה
רוב האנשים שמגיעים אליי אומרים
לי שהם מחפשים "מציאה". אגב, סביר
להניח שגם אם אראה להם מציאה הם
לא ידעו שהיא כזו. אבל רובם מבקשים
לרכוש 'חורבה', לשפץ אותה, ואז למכור
ברווח.
עכשיו, כדי לעשות דבר כזה חייבים
מתחת
30%-
לרכוש את הנכס לפחות ב
למחיר השוק. כלומר אם דירה ממוצעת
500
היום במעלות או בכרמיאל שווה
אלף שקלים, צריך למצוא חורבה
אלף.
350-
שתימכר ב
אין דברים כאלו היום! אלו חלומות
בהקיץ.
יותר מכך, גם אם נגיד שמצאת, ישנן
המון עלויות: מתווך, עורך דין, השיפוץ,
מס רכישה. כל אלו מגיעים ביחד לעלות
אלף שקלים. יוצא
80-100
ממוצעת של
450-
שעלות הנכס הייתה בפועל כ
אלף. ואז כדי למכור אותו ולהרוויח,
לפי התיאוריה של רוב ה'מבינים', צריך
למכור אותו מעל מחיר השוק, כי הוא
אלף שקלים.
550-
משופץ, נגיד ב
וגם אז יש מס שבח, מתווך, עורך דין
וכן הלאה, ויוצא שכל הרווח שלך הוא
אלף שקלים. וזה במקרה שהצלחת.
25
זו כמובן טעות ובלתי אפשרי לביצוע
במציאות.
למה?
קודם כל כי אין אפשרות לרכוש כאלו
נכסים. אף בעל בית לא ימכור את ביתו
במחירים האלו. וגם הצד השני של
התהליך, זה של המכירה, לא ריאלי. אף
אחד לא קונה בית בגלל שהוא משופץ
ממחיר השוק.
10%-
במחיר של למעלה מ
ומעבר לכך, השיפוץ הוא תהליך ארוך
שכולל הרבה התעסקות עם קבלנים,
חומרים ועוד, וזהו תהליך מתיש, קשה
ורווי סיכונים.
בקיצור, כמו שאומרים זקני העדה שלי,
בובע מייסעס.
אקזיט המצוקה
אז איך באמת עושים אקזיט נכון?
אופציה ראשונה: נכסים בשווי של
יותר ממיליון שקלים:
הצרות של אחרים הן ההצלחות שלנו.
אם נמצא מישהו שחייב (לא רוצה –
חייב!) למכור את ביתו עקב מצוקה
כלשהי והוא מוכן להתפשר רק כדי
לקבל את הכסף כמה שיותר מהר, זו
הזדמנות טובה לביצוע אקזיט.
איך? אם מחירו הריאלי של הבית הוא
מיליון שקלים, רוב האנשים יציגו אותו
מיליון או אפילו
1.15
במחיר נקוב של
מיליון.
1.2
אבל אם אותו בעל בית חייב למכור,
יתכן שיתפשר מאוד וימכור אפילו
אלף שקלים, ואז יש לנו
800
במחיר של
אלף שקלים כרווח.
200
כבר פער של
מניסיון – דברים כאלו קיימים וקורים!
עכשיו, המכירה צריכה להיות מאוד
מהירה ואפקטיבית ושתיתן פייט רציני
למתחרים שלי שמוכרים בתים דומים.
לכן האסטרטגיה תהיה כזו: אני אציג
את הנכס ממש במחיר המכירה. בשונה
מכולם, שמציגים בית במחיר קצת יותר
גבוה, כדי שיישאר להם פער להתפשר
במסגרת משא ומתן. אני אציג את הבית
אלף שקלים.
998-
ב
ניתן יהיה להציג אותו לרוכשים
פוטנציאליים אפילו כשהמוכר עדיין
מתגורר בדירה. עכשיו המצב הוא
אלף שקלים
998
שבמחיר מדהים של
אני אטרקטיבי יותר מכל האחרים, כי
אני מציע אותה למכירה בפחות ממחיר
השוק!
200
ואז, נכון, יש לי אקזיט מהיר של
אלף שקלים. גם אם נוריד מה ששילמתי
על מתווך, עורך דין ואת מס השבח,
אלף שקלים,
125-
הרווח הנקי יהיה כ
ללא שיפוצים וכאבי ראש, ובלי "חורבה
שהיא מציאה".
אקזיט מצרים
יציאת מצרים תמיד תישאר רלוונטית, אבל ברוח החג
בואו נדבר על "יציאה" עסקית בתחום הנדל"ן, או
אקזיט כמו שקוראים לזה. כך תעשו זאת נכון
053-3626517 ,
הכותב הוא מתווך, זכיין אל הנכס סניף כרמיאל
אחוז
30-
אף בעל בית לא ימכור את ביתו ב
מתחת לשוק, גם אם הוא חורבה. וגם הצד
השני של התהליך, זהשל המכירה, לא ריאלי.
אף אחד לא קונה בית בגלל שהוא משופץ
ממחיר השוק
10%-
במחיר של למעלה מ