26 / 48
26
גיליון 352 אוגוסט 5102
|
|
\נתי שיינפלד
השקעה בנדל"ן
מקצועי
כמה פעמים אנו מדברים
על רכישת "נכס להשקעה",
אבל לא ממש יודעים איך
להתחיל?
כמה שיחות סלון ניהלנו
על נכס מניב, הכנסה פסיבית
מנדל"ן, השקעה סולידית
ובטוחה ועוד?
לפני הכל, המילה נכס
מטעה. לא לכל מי שרכש
נדל"ן יש בהכרח "נכס" ביד.
נכס זה דבר שמניב כסף!
אם רכשת בית למגורים עבו
י
רך, הוא לא נכס. אתה משלם
עליו כל הזמן, בדיוק כמו
במקרה של רכב.
נכס, לעומת זאת, הוא
משהו שרכשתי או בניתי או
השגתי, והוא מכניס לי כסף.
אחרי שהבנו את העניין
הזה, בואו ננסה להבין מהי
רכישה איכותית וטובה.
לפני החלטת הרכישה, אני
חייב לדעת מה אני רוצה.
על מה אני הולך להוציא
את כספי? האם אני רוצה
נכס מניב? נכס שמושכר וכל
חודש מכניס לי סכום קבוע?
האם אני רוצה עסקת מכירה
), כלומר קונה,
Exit
מהירה (
משפץ ומוכר ברווח?
ככלל, אני סבור שלא
הנדל"ן עושה את העסק
רווחי, אלא האדם - הרוכש.
כל אחד עושה משהו אחר
עם הנכס, והתנהלותו היא
שתקבע יותר מכל עד כמה
הנכס יניב. יש כאלו שמחפ
י
שים עסקה סולידית לחלוטין:
לרכוש בית חדש מהנילונים,
כדי שיום אחד אולי יעברו
אליו, או אחד מילדיהם יוכל
לגור שם. אחרים מעוניינים
דווקא בתשואה גבוהה. הם
רוכשים בית ישן ומשכירים
אותו, ואז התשואה יחסית
גבוהה. ויש הרפתקנים שמו
י
כנים לקבל תשואה מטורפת
של עשרות אחוזים, אך הם
צריכים להשכיר דירה ל-02
סודנים, ולהגיע פעם בשבוע
כדי לקבל מכל אחד מהם
001 שקלים. זה מאוד רווחי,
אבל לא מתאים לכל אחד.
ייעוד הנכס
מיהו קהל היעד שלי? אני
לא קונה סתם דירה כי יש לי
סכום כסף שעומד בדרישות.
לדוגמה, אם אני רוצה נכס
מניב, חשוב שאדע מי יהיו
הדיירים שלי. סטודנטים?
צריך לרכוש במקום שיש
אוניברסיטה או מכללה, רצוי
עם תחבורה ציבורית הולמת
ומרכז קניות קרוב. סטוד
י
נטים לא צריכים בית גדול,
ולעתים מעדיפים את הדירות
הקטנות. פחות ארנונה, ופ
י
חות רצפה לנקות.
משפחה? צריך לחשוב על
מוסדות חינוך, גני שעשו
י
עים, בטיחות בדרכים, מרכזי
קניות, חניה קרובה, מעלית
וכדומה. שוכרים מבוגרים?
חשוב שתהיה להם נגישות,
תחבורה ציבורית תכופה ור
י
צוי גם שכנים בני גילם ומס
י
גרות חברתיות מתאימות.
לאחר שבחרנו את סוג
הנכס, סוג האוכלוסיה ומיקום
ההשקעה, צריך לחשוב היטב
איך ניתן לבצע את העסקה
בצורה הכי טובה עבורנו.
אני מאוד ממליץ על מינוף
- שימוש בכסף שאיננו שלי
כדי לרכוש נכס, ואולי אפילו
שני נכסים בסכום הראשוני
שעומד לרשותי.
תוכנית 51 השנים
שימו לב, אני הולך להראות
עכשיו איך בעזרת תוכנית
ידועה מראש, מובנית ובטו
י
חה עם גיבוי מלא של הבנק,
אפשר להכפיל את הכסף
שלנו פי שניים!
לא ספקולציה ולא אולי.
תוכנית ברורה ומדויקת לה
י
כפלת הכסף, ובעצם להיות
מיליונר תוך 51 שנה, ואף
פחות.
לרוב מגיעים אלי אנשים
עם סכום של כ-005 אלף
שקלים. הם מבקשים לרכוש
נכס שיניב להם כ-005,2
שקלים בחודש (זה בהח
י
לט ריאלי), כלומר תשואה
נאה של %6 בשנה. אני מיד
ממליץ להם לחשוב אחרת,
ולרכוש שני נכסים!
איך? בעזרת משכנתאות
כמובן. משלמים 052 אש"ח
לכל נכס, ואת השאר לוקחים
במשכנתא ל-51-01 שנה. מה
יוצא? השקעתי 005 אש"ח
בשני נכסים, שנהם מושכ
י
רים ב-005,2 שקלים לחודש.
בפועל, כל ההכנסה משמשת
להחזר המשכנתא, ובמשך
51 שנה אני לא רואה אגורה
(בתנאים המקובלים היום זה
למעשה 21 ואפילו 11 שנה).
אלא מה? אחרי 51 שנה
קורה נס! בעצם לא נס.
התוכנית פשוט מממשת
את עצמה: אתה מכפיל את
כספך! לפני 51 שנה היו לך
005 אש"ח, ועכשיו יש לך
שני נכסים בשווי מיליון, וזה
בהנחה שמחירי הנדל"ן לא
עלו כלל. יותר מזה, המיליון
הזה מתחיל להניב לך סכום
של 000,5 שקלים בחודש,
הכנסה משתי שכירויות.
לעומת זאת, השמרנים
שלא רצו לקחת משכנתא
אמנם קיבלו כל חודש %6,
אבל נומינלית נשארו לאחר
51 שנה עם אותו הדבר. גם
הסכום שאולי חסכו מהש
י
כירויות נופל בהרבה מערכה
של הדירה הנוספת, ואם נו
י
סיף לכך את תנאי המשכנתא
של היום, בהם ניתן להחזיר
את הסכום תוך 21-11 שנה,
הפערים עצומים.
ליווי מקצועי
נושא ההשקעות בנדל"ן
הוא נושא מרתק וכייפי, שי
י
כול לשפר את המצב הכלכלי
לכל מי שיש לו סכום צנוע
להשקעה. את המהלך הזה
ניתן לעשות לבד, וניתן גם
לקבל ליווי של גורם מקצועי,
שילווה אותך בתהליך מ-א'
עד ת', משלב איתור הנכס,
דרך המשא ומתן עם הבנק
ועד למציאת השוכרים.
כך תכפיל את כספך בלי להסתכן
על האפשרויות הגלומות ברכישת דירות והשכרתן, והבונוס שמחכה למי שחושב מחוץ לקופסה
אילוסטרציה: פוטוליה
המגדלים
באים
הכותב הינו זכיין אל הנכס כרמיאל, יועץ השקעות נדל"ן
ומלווה משקיעים. 7156263-350